Група торгівлі житлом Міннесоти ставить під сумнів плату за дозвіл на будівництво деяких міст

Юридичний виклик торговельної групи, що представляє будівельників, був спрямований на два невеликих міста в окрузі Хеннепін, стверджуючи, що вони завищили плату за дозволи на будівництво на 5,5 мільйона доларів за п’ять років.

Housing First Minnesota надіслала листи чиновникам у Дейтоні та Коркорані з проханням привести свої збори у відповідність із законодавством штату та відшкодувати власникам нерухомості, чиї будівельники стягнули занадто велику суму. Група також попросила Міністерство праці та промисловості штату переглянути практику двох міст.

Законодавство штату вимагає, щоб плата була «справедливою, розумною та пропорційною» до фактичної вартості наданих будівельних послуг. Закон не детально визначає, як повинні бути визначені збори або спосіб витрачання зайвих грошей. Держава також отримує необхідні щорічні звіти від муніципалітетів про стягнені збори та пов’язані з ними витрати, але немає агенції, відповідальної за розслідування порушень.

«Очікується, що ви не можете стягувати надмірну плату», - сказав Девід Сігел, виконавчий директор Housing First Minnesota. «Ці міста беруть купу грошей і витрачають їх на непов’язані проекти. Ми в принципі не можемо потурати цьому».

Чиновники з Дейтона і Коркорана не відповіли на запити про інтерв'ю. Адвокат Кетрін Свенсон, яка представляє обидва міста, повідомила, що не буде коментувати суперечки, які тривають.

Housing First Minnesota, яка також стверджує, що виступає за доступне житло, представляє понад 1000 будівельників, ремонтників, забудовників та промислових постачальників по всьому штату. Чотири роки тому організація була відома як Асоціація будівельників міст-побратимів. LEILA NAVIDI  • leila.navidi@startribune.com Робітники побудували новий будинок у Вудбері в березні 2020 року. Це місто входить до числа тих, хто має найбільший надлишковий дохід.

Коркоран не відповів на лист Housing First, надісланий у грудні. Дейтон відповів, що знизить іншу плату — за перегляд плану — до фіксованої плати. Пізніше чиновники скасували цю зміну, оскільки місто визначило, що структура зборів не є законною.

У березні Housing First подала апеляцію щодо плати за дозвіл до Департаменту праці та промисловості. Агентство постановило, що це питання не підпадає під його юрисдикцію, але не зробило зауважень по суті справи.

Сігел не сказав, чи будуть вони продовжувати подальші дії проти міст.

як вимкнути інсулінову помпу medtronic

Потрібні звіти про оплату

Незважаючи на те, що не існує встановлених рекомендацій щодо плати за дозвіл, вони, як правило, визначаються вартістю проекту, включаючи матеріали та робочу силу, а також витрати на електричне, газове, механічне, сантехнічне обладнання та постійні системи. Плата може становити від кількох сотень доларів за просту роботу з реконструкції до тисяч доларів за новий будинок.

Законодавчий орган ухвалив законопроект, який вимагає щорічного звітування про плату за дозвіл близько 20 років тому, щоб покращити прозорість ціноутворення. Звіт повинен містити інформацію про витрати про заробітну плату, відрядження та адміністративні витрати. Муніципалітети, які збирають понад 5000 доларів США за рік і наймають сертифікованого будівельного інспектора, повинні подати звіт.

Департамент праці та промисловості має повноваження забезпечувати дотримання та нараховувати штраф за неподання звіту. Лише близько 100 муніципалітетів подавали заявки щороку з 2014 по 2017 рік.

Протягом останніх кількох років відділ визначив пріоритетне навчання та роз’яснювальну роботу щодо вимог звітності. Минулого року всі 507 міст, округів і селищ, які потребували звітувати про збори, відповідали вимогам, сказав Скотт Маклеллан, директор будівельних норм і ліцензування Департаменту праці та промисловості.

«Намір плати за дозвіл на будівництво полягає не в оплаті інших витрат», - сказав він. «У будь-якому конкретному році збори та доходи ніколи не збігаються, тому що ви не можете контролювати будівельну діяльність. Але будь-які додаткові долари повинні бути зарезервовані для майбутніх витрат на гонорар».

Маклеллан сказав, що його департамент не стежить за тим, як міста розподіляють свої збори, але звіти використовувалися для оскарження способу витрачання зборів. За його словами, було б недоцільно, щоб департамент перевіряв кожен звіт міста.

«Було б величезним починанням обґрунтувати точність кожного звіту, і вам доведеться наймати аудиторів», — сказав він. «Я просто не знаю кращого процесу для звітування та відстеження зборів і витрат на отримання дозволу на будівництво».

У недавньому дослідженні Інституту доступності житла, державної організації захисту забудовників, муніципалітети самі повідомили, що з 2014 по 2018 рік зібрали на 73 мільйони доларів більше зборів, ніж було витрачено на відповідні послуги. Вудбері та Плімут були містами з найбільшим надлишковим доходом.

Використання міст за плату

Вудбері зібрав понад 13 мільйонів доларів США, дохід, який, за словами міського адміністратора Клінта Грідлі, буде типовим для міста, що розвивається з новими будинками, житловими комплексами та підприємствами, які будуються. Гроші вкладають у фонд капітального благоустрою для одноразових проектів, які можуть варіюватися від покупки поліцейського автомобіля до ремонту міської будівлі.

За його словами, звіт був неповним і вводить в оману.

Більшість зборів, зазначених у звіті, потрібні місту для відшкодування витрат на розвиток, а частина утримується на депонуванні та згодом повертається забудовнику, сказав він.

ласкаво просимо до проклятого кубика льоду

Розрахунки, включені у звіт, не врахували «вихідних коштів», які були повернені розробникам, або кредитів, які зменшили б загальну чисту комісію, стягнуту з них.

«Ми наполегливо працювали, щоб співпрацювати з [Housing First Minnesota], включаючи регулярне подання запитуваних даних для їх звітів», — сказав він.

«Використання бойового — а не спільного — підходу до плати за будівництво може негативно вплинути на обидві сторони, оскільки містам, можливо, доведеться відкласти проекти, щоб переглянути систему зборів. Це не є бажаним результатом для жодної зі сторін».

Мер Вудбері Енн Берт розкритикувала зусилля Housing First в Законодавчому органі запровадити те, що вона назвала збіркою «законодавчих актів про перевагу».

За її словами, кожен законопроект, у тому числі той, що стосується стягнення плати з забудовників, розмиває або усуває місцевий контроль, покладений на міста щодо нагляду за зростанням і розвитком їхньої громади.

«Ці законодавчі пропозиції просуваються на основі того, що вони підвищать доступність нових будинків», – сказала вона.

st хокейний рахунок штату зараз

«З того, що я бачив, не було незалежних даних, які б документували, що зміни в законодавстві фактично знизять чисту ціну продажу нового будинку», — сказала вона.

За словами Сігела, Коркоран виділив майже 1 мільйон доларів на оплату дозволів, зароблених у період з 2014 по 2018 рік, на оплату ремонту своєї мерії. За його словами, за останні роки в місті в середньому з’являлося близько 70 нових будинків на рік.

«Наш юридичний виклик – це не проблема. Насправді мова йде про ще один спосіб допомогти збільшити доступне житло, і немає місця для неефективності», – сказав Сігел. «Якщо ви хочете нову ратушу, ви не можете зробити це за рахунок власників нерухомості».

Девід Ченен • 612-673-4465